La mudanza... otra vez

Así que el viernes compramos la casa, aunque nosotros no estuvimos allí. A las 2:45 de la tarde nos llamaron al móvil: "The settlement went through. Congratulations." ("La compra-venta fue bien. Felicidades.") El siguiente paso fue ir a la inmobiliaria a recoger las llaves. Allí nos esperaba...
La casa que finalmente nos hemos comprado, es mucho más grande de lo que nunca nos hubiéramos podido imaginar que llegaríamos a tener en nuestra vida... pero es que en Australia todo es a lo grande... sobre todo, las distancias, los terrenos y las casas... Esta es la foto del anuncio:
La casa está en suficiente buen estado como para no necesitar ningún arreglo y hemos decidido mudarnos ya y dejar de pagar alquileres. Así que el lunes vienen a empaquetar y el martes el traslado. La distancia entre ambas casas es pequeña: 10 km, que en medida australiana es "ahí al lado". Además, nuestra última mudanza fue de 17.660 km...
Con el cambio, pasamos de vivir en el barrio de las Rocas del Norte (North Rocks) al barrio de la Colina del Castillo (Castle Hill). La casa queda algo más lejos del Prado del Oeste (Westmead), donde trabaja Pablo, pero para María, que trabaja algunos días en la Colina del Castillo hay una mejora en calidad de vida. Además la distancia a la Ciudad Negra (Blacktown) que es el otro barrio en el que trabaja, no cambia mucho.
Victoria, Patricia y Sara no estaban muy contentas con el cambio: un nuevo colegio; pero ya se han hecho a la idea.
Hemos planificado para vaciar el frigorífico, empaquetar lo importante en maletas,... y otra vez nos toca vivir entre cajas por una temporada...

Con el precio acordado... (la compra de la casa)

Una vez se ha acordado el precio, el siguiente paso es la firma del contrato de compraventa.
Es importante tener un asesor que puede ser un abogado ("solicitor") o un agente de transmisiones ("conveyancing agent", habitualmente más barato) para guiarte en todo el proceso de compra-venta (al menos para nosotros ha sido de gran tranquilidad, no somos expertos en lenguaje legal...), aunque puedes hacerlo todo personalmente. El asesor lee el contrato y ajusta los cambios con el asesor de la parte vendedora. En nuestro caso, firmamos el contrato de compra-venta en la Agencia Inmobiliaria sin ver a los vendedores, y parece que, habitualmente, esta es la manera de hacerlo. No hay contacto directo entre vendedores y compradores.
En el momento de la firma se paga una señal (el 0.25% del coste), y empiezan los 5 días de "cooling off". En esos días hay que confirmar la hipoteca con la entidad crediticia y solicitar las revisiones de la propiedad. En nuestro caso, las revisiones y el banco tardaron 10 días en confirmarnos todo y nos hicieron pedir tres extensiones del periodo de "cooling off".
Es importante tener la confirmación de la hipoteca porque al final del "cooling off" se paga el 10% del valor de la casa, y esto son números mayores.
Además, como hemos dicho, durante el "cooling off" se solicitan las revisiones de la casa ("building inspection") y la revisión de la ausencia de infestaciones o plagas ("pest inspection"), principalmente termitas (ya que casi todas las casas tienen madera en su construcción). Nos llamó la atención que estas dos inspecciones las solicita el comprador y, si hay problemas, tienes como opciones: intentar rebajar el precio de la casa o negarte a comprarla. Si te niegas a comprarla pierdes la señal (el 0.25%).
Si todo está bien, de nuevo a la Agencia Inmobiliaria a pagar el 9.75% (el 0.25 se pagó como señal) y al banco a firmar los papeles de la hipoteca (se pueden firmar por correo).
A partir de aquí, el asesor gestiona con el asesor del vendedor y con el banco cuando comprar finalmente la casa ("settlement"). Esto se realiza sin la intervención de comprador o vendedor.
Nos han recomendado hacer una última visita el día antes del "settlement" para comprobar que la casa está en buenas condiciones y que nadie vive en ella. La visita la haces con el agente de la Inmobiliaria.
Una vez hecho el "settlement", el agente de la Inmobiliaria te entrega las llaves y la casa es tuya.

Un repaso a los gastos en la compra venta:
- Stamp Duty on the purchase: impuesto por la compra venta de la casa. Es progresivo, o sea, más alto cuanto más cara es la casa y diferente según el Estado en el que se reside. En NSW es de 4.5% para casas de menos de 1 millón de dólares. Aquí hay una calculadora del impuesto.
- Stamp Duty on the mortgage: variable dependiendo del Estado y ahora no hay que pagarlo en NSW (nos lo ahorramos).
- Registro de la casa: $80
- Registro de la hipoteca: $80
- First home owner grant: un dinero que te da el estado por ser primer comprador de una residencia en Australia: $7000. Hay condiciones (o como dicen por aquí: "conditions apply").
- Pagar al "solicitor" o al "conveyancing agent": $600-$2000
- Informes de la casa y de la existencia de plagas: alrededor de $300 cada uno

Un repaso global de todo el proceso está en la página del Departamento de Comercio de NSW.
Esta es una breve guía.

Después de esto: la mudanza...

Las cosillas de comprar una casa

La compra de una casa es similar en todas partes... hay que tener dinero...
Pero la dinámica de la compra es distinta en cada país.
El primer paso (común a todos los sitios) es comprobar que tienes el dinero o que puedes conseguir un préstamo. Para ello, hay que visitar bancos y/o brokers (aquí son muy comunes) y negociar el dinero que te pueden prestar. Así se consigue lo que llaman el "Pre-approval", "Conditional approval" o "In principle approval": miran tu salario, ingresos, gastos,... y deciden cuanto dinero te pueden llegar a prestar. En algunos bancos te exigen tener 2 años de historia salarial en Australia (tanto si tienes contratos como si eres un trabajador independiente) y ser australiano o tener visado permanente. No estamos seguros si es posible comprar sin tener, al menos, visado permanente. Cuando ya tienes la casa, tienes que solicitar el "Unconditional" o "Final approval": vas de nuevo a la entidad crediticia que hayas escogido y te vuelven a evaluar, evalúan la casa y te dicen realmente el dinero que te prestan. Es el momento de la verdad.

Una vez sabes cuanto te puedes gastar (tienes el "pre-approval"), lo siguiente es buscar. Muchos hacemos al revés, empezamos buscando y, en mitad de la búsqueda hablamos con el banco y ajustamos lo que queremos...

¿Dónde buscar?
Probablemente lo mejor es escoger el "suburb" (barrio) en el que quieres vivir y hacerse una lista de las características de la casa (número de dormitorios, tamaño de la parcela (si es una casa), piscina, vistas, transporte, tiendas, colegios,...). Nuestra lista tenía los barrios de las Colinas (Baulkham Hills y Hornsby Shires, en concreto los barrios de North Rocks, Carlingford, Pennant Hills, Beecroft, Cheltenham, West Pennant Hills, Castle Hill, Rogans Hill, Cherrybrook) y buscábamos una casa con 4 dormitorios y piscina, cerca de una reserva... Pero renunciamos a la reserva por estar más cerca del transporte... No es que el transporte en Sydney sea bueno (comparado con Madrid, el transporte público es malo), pero es mejor tener algo que nada, sobre todo si vienen visitas y nosotros las esperamos...

En Australia, o al menos en Sydney, la mayoría de las propiedades se venden a través de agencias inmobiliarias, por lo que tienes que ponerte en contacto con ellas. Las agencias pertenecen a grandes franquicias, pero en cada barrio son independientes, así que tienes que contactar con muchas de ellas. Otra fuente es internet. Las agencias publicitan las casas que tienen a la venta en varios portales de internet. Los que más usamos fueron Domain y Realestate, ambos te permiten tener búsquedas programadas y cada poco te envían a tu buzón de correo las propiedades nuevas que salen a la venta con las características que buscas (al menos, precio y número de dormitorios). También usamos una revista gratuita que tienen todas las agencias de las Hills: Property Showcase.

Para visitar la casa hay dos sistemas: visita privada (quedas con la agencia) y casas abiertas ("open house"). La mayor parte de las casas las abren la público de 30 a 40 minutos a la semana (habitualmente los fines de semana). Las horas están en las páginas de internet o en las revistas de inmuebles. Es una actividad muy entretenida que hay que planificar con cuidado para no perderse ninguna. El principal problema para nosotros fue que las casas son todas distintas (bueno hay algunos modelos repetidos) por lo que hasta que no visitas la casa no sabes cómo es. En Madrid, una vez visitas un piso en un bloque, conoces todos los pisos del bloque y los de los bloques que hay alrededor.

Nos dijeron que, el comprador serio, visita al menos un centenar de casas. Nosotros hemos estado muy cerca de las 100 casas... Pero también hay muchos que compran las casas mucho más rápido porque no quieren vivir en ellas más de 5 años. Compran y venden casas según las necesitan y cambian de casa sin terminar de pagarla. En las condiciones de las hipotecas, algo común, es que se permite llevarla a tu nueva casa sin gastos (no hay que cancelar la hipoteca y abrir una nueva). También sabemos de familias que deciden vender la casa, viajar por el país por un tiempo (al menos 1 año) y después volver a empezar en la misma o en otra ciudad...

Una vez que encuentras la casa de tus sueños (o la que al menos te apaña) viene la compra. Los dos sistemas principales son:
- Negociación: similar a España, pero mediado por el agente de la inmobiliaria, al dueño puedes no llegar a verle en todo el proceso. Nos parece que el rango de dinero que se negocia es mucho más alto que en España, con lo que si eres un buen regateador puedes llegar a obtener un precio bastante más bajo del que se partió.
- Subasta: es muy común aquí, pero es una subasta atípica. La casa sale a subasta por un precio bajo, menos que lo que el vendedor quiere y, si hay ofertas, pero estas no alcanzan lo que el dueño quiere... ¡la casa no se vende! No hemos estado en ninguna, pero nos dijeron que, en un momento dado, el subastador indica que la casa está en venta cuando se alcanza el precio que el dueño quiere...

Una vez el precio está acordado.... queda para otra entrada.

House hunting... (buscando casa) y ¿cómo son los alquileres en Sydney?

A la cada vez mayor presión del trabajo, hemos añadido estos meses de atrás la búsqueda de una casa. Nuestro contrato de alquiler terminó el mes pasado, pero ni los dueños lo han renovado ni nosotros se lo hemos pedido. Sabemos que quieren reformar la casa y venirse a vivir aquí, por lo que, imaginamos, no han querido comprometerse con ningún contrato. Nosotros sabíamos que nos podrían echar con un mes de aviso (acabo de comprobar que habitualemente tienen que avisar con 60 días) y llevamos más de 2 meses buscando casa... house hunting.
Los alquileres de casa en Australia (o al menos en Sydney) están organizados para favorecer, principalmente, al dueño. La duración del alquiler es la que se pacte (desde 6 meses a los años que se decida) y después continúa de manera indefinida si no se acuerda una nueva prolongación (esos 5 años de derecho al arrendatario que da la ley de arrendamientos española no existen aquí). Así que, si no hay un contrato, el dueño puede decidir echarte en cualquier momento (y desde que estamos aquí 3 familias de amigos han tenido que cambiarse porque el dueño ha cancelado el contrato). Según la razón, te puede dar 14 días (no has pagado o has incumplido algo del contrato, ¿por qué no pasa lo mismo en España que se tardan meses en sacar a los inquilinos que no pagan?), 30 días (si ha vendido la casa) ó 60 días (porque quieren terminar el contrato). Si el dueño va a los tribunales (Consumer, Trader & Tenancy Tribunal), el desalojo es inmediato. El dueño también puede decidir subirte el alquiler en la cantidad que desee. Además, todo lo hacen con la mediación de una Agencia Inmobiliaria, así que, en muchas ocasiones, no conoces a los dueños de la casa (en nuestro caso, les conocemos porque han venido a ver la casa con arquitectos y diseñadores...). Aquí está la información oficial sobre alquileres de casas en New South Wales.
La defensa del inquilino son esos mismos tribunales, que (al contrario de lo que pasa en España) ven tu caso en unas 2-3 semanas (10 a 28 días dicen en su página web) desde que se plantea. Así hemos conocido también una familia que protestó la subida de alquiler... y la ganó... pero ahora se tienen que ir porque el dueño no les quiere renovar... fueron de nuevo al juez alegando que la no renovación tiene que ver con el juicio anterior y el juez sólo les ha dado los 2 meses. Aquí, lo de pagar la renta es tan serio que si el dueño la sube y no pagas la subida porque la vas a protestar en los tribunales, en 14 días te sacan de casa. Así que, si no estás de acuerdo, hay que pagar la renta y acudir a los tribunales, que ya resolverán.
El mismo tribunal decide si tienes derecho a la reparación de averías en la casa o a descuentos si algo no lo arreglan...
Por cierto, la renta es por semanas, lo que hace que sea difícil comparar con lo que cuesta en España, ya que 1 mes NO son 4 semanas. Si los meses fueran de 4 semanas habría 13 meses... O sea que la renta mensual es la semanal multiplicada por 4.3333333...
Bueno, la semana pasada, después de muchos problemas, muchas visitas de casas, muchos fines de semana dedicados a ello... hemos encontrado la casa adecuada y hemos dado la señal. Ahora viene la emoción... que quedará para otra entrada: la compra de la casa.